מהי הדרך הנכונה לרכישת דירת יד שניה?

כ-70% ממכירות הדירות הן מכירות יד שניה; השאר דירות חדשות שנרכשות מקבלנים. תהליך רכישת דירת יש שנייה שונה מאשר קניית דירה חדשה. במסגרת זו, נדון בכמה טיפים חשובים מאד לרכישה מוצלחת של דירת יד-שנייה.

ביקור בדירה

את הביקור הראשון בנכס מומלץ לערוך באור יום, המאפשר ראייה טובה יותר של הליקויים הקיימים בדירה. במקביל, אור יום מאפשר לבדוק האם הדירה מוארת מספיק, האם ישנן רטיבויות או נזילות, בדיקה נוחה יותר של הסביבה והמיקום של הדירה, הרעש הסביבתי, דרכי גישה (בשעות יום ניתן לראות עומסי תנועה, פקקים והתנהלות של השכונה), רעשי שכנים (בפרט כשיש ילדים קטנים בבית) וכו'.

כמו כן, מומלץ לבדוק את מספר החדרים ואת מיקום הדירה בתוך הבניין. האם הדירה עורפית או חזית. מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים, בשעות שונות במהלך היום וגם במהלך סופי השבוע כדי לעמוד על מפגעים או כשלים אפשריים.

בדיקת הסביבה

חשוב מאד לשים לב, למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון – קרבה לכביש ראשי, אנטנות סלולאריות (לעיתים אלו אף מצויים על גג הבניין עצמו) מזבלה בסביבה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס, רכבת, או שטח פתוח שיש חשש שיבנו עליו.

לא פחות חשוב – לבדוק האם יש בסביבת הבניין בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי, האם בקרבת מקום מתוכננים לקום בנייני מגורים אחרים שעלולים להסתיר את נוף דירתכם. זאת יש לבדוק במשרדי מהנדס העיר או הוועדה המקומית שברשות המקומית בה אתם רוצים לקנות את הדירה.

בירור אודות השכנים

תבררו על טיב השכנים; כיצד? תשאלו שכנים בבניין על שכניהם; לכו לחדר האשפה ותבדקו את ניקיונו; שימו לב לקירות מקושקשים בלובי, בפרוזדורים, לכלוך במרחב הציבורי וכד'.

השקעה

בדירות יש שניה לרוב נדרשת השקעה נוספת לצורך שיפוץ. כשמדובר בדירה ישנה במיוחד, קחו בחשבון את ההשקעה הנדרשת בצנרת חדשה, במחיר הרכישה של הדירה.

בדיקה משפטית מקדמית

הוצאת נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין (הידוע בכינויו נסח טאבו) ו/או אישור מצב זכויות עדכניים מהם ניתן ללמוד על מצב הדירה הוא מהלך חשוב מאד, וזאת על מנת לבדוק מי הבעלים הרשום של הדירה, עיקולים ו/או שעבודים לרבות משכנתא על הדירה, קיומה של בניה חריגה, צווי הריסה או צווים מנהליים לדירה. האם יש חובות וכיוב'.

נסח הטאבו צריך להיות כמה שיותר עדכני מבחינת מועד הוצאתו; באמצעות מספר גוש וחלקה ניתן להוציא כיום נסח טאבו באופן מקוון באתר משרד המשפטים באינטרנט, או לגשת ללשכת המקרקעין באזור.

מיסים ועלויות שוטפות

מס רכישה, עלויות משכנתא, ארנונה, חיבורים לחשמל, מים, דמי ועד בית,  וגז. קחו בחשבון גם הוצאות נלוות כמו: שכ"ט עו"ד דמי תיווך (ככל שהיה מתווך בעסקה).

אתרים מומלצים לבדיקת מחירי דירות

לפני רכישת הדירה תבקרו באתרים כמו אתר מדלן www.madlan.co.il ו/או אתר הנדל"ן הממשלתי www.nadlan.gov.il.

אתרים אלו מכילים נתונים אודות נכסים ועסקאות מכירה ורכישה שעברו טיוב, תקנון וסינון, מתוך מסדי הנתונים השונים של משרדי הממשלה העוסקים בתחום הנדל"ן. המידע מוגש לציבור על לייצר שקיפות במידע.

בשום פנים ואופן – לא לעשות זיכרון דברים

זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב שנועד לכבול את הצדדים, ואינו מאפשר להתחרט על רכישת הדירה לפני החתימה על החוזה, אלא בכפוף לתשלום קנס. לעיתים יש גם מי שמבקשים תשלום מקדמה על חשבון הרכישה – תשלום זה לרוב אינו מוחזר במקרה של ביטול או חרטה.

אנשי מקצוע

מומלץ מאד להיעזר בבדיקת הדירה באמצעות איש מקצוע (מהנדס, אדריכל, שיפוצניק) כדי למנוע מקרים בהם אינכם שמים לב לליקויים, כי אינכם בעלי מקצוע. חשוב לציין בחוזה הרכישה את הליקויים שנמצאו ועל מי יחולו עלויות התיקון.

 

שתף מאמר:

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp